一、發(fā)展歷程回顧

中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展歷程，可追溯至20世紀80年代。1981年3月，深圳市物業(yè)管理公司正式成立，這標志著中國物業(yè)管理行業(yè)邁出了開創(chuàng)性的第一步，開啟了行業(yè)的探索與起步階段。彼時，物業(yè)管理的理念與模式尚處于萌芽狀態(tài)，主要是借鑒香港地區(qū)的經(jīng)驗，服務內(nèi)容相對單一，主要集中在基礎的房屋維修、安保以及環(huán)境衛(wèi)生維護等方面，服務范圍也多局限于少數(shù)高端住宅小區(qū)和商業(yè)樓宇。

進入20世紀90年代，隨著改革開放的深入推進，房地產(chǎn)市場逐漸升溫，物業(yè)管理行業(yè)迎來了規(guī)范化發(fā)展的重要契機。1994年，建設部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，這一法規(guī)的出臺，為物業(yè)管理行業(yè)提供了明確的規(guī)范和指導，推動了物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范化運營。此后，一系列相關政策法規(guī)相繼落地，如1996年國家計委、建設部聯(lián)合下發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》，以及1998年建設部發(fā)布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》等，這些政策法規(guī)的完善，進一步明確了物業(yè)管理各方的權利和義務，規(guī)范了市場秩序，促使物業(yè)管理行業(yè)逐步走向正軌。同時，物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量開始顯著增長，服務范圍也不斷拓展，從沿海發(fā)達城市逐漸向內(nèi)陸地區(qū)延伸。

21世紀以來，特別是2003年國務院頒布《物業(yè)管理條例》之后，物業(yè)管理行業(yè)進入了快速發(fā)展的黃金時期。該條例的實施，為物業(yè)管理行業(yè)提供了堅實的法律保障，極大地促進了行業(yè)的專業(yè)化、市場化發(fā)展。隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理的市場需求急劇增長，推動了物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)�；瘮U張。許多大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛成立自己的物業(yè)管理公司，以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的協(xié)同發(fā)展。與此同時，一些專業(yè)的獨立物業(yè)管理公司也憑借其優(yōu)質(zhì)的服務和創(chuàng)新的經(jīng)營模式，在市場競爭中嶄露頭角。這一時期，物業(yè)管理的服務內(nèi)容不斷豐富和細化，除了傳統(tǒng)的基礎服務外，還逐漸拓展到社區(qū)文化建設、家政服務、房屋中介等增值服務領域，以滿足業(yè)主日益多樣化的需求。

近年來，隨著互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新興技術的飛速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)迎來了數(shù)字化轉(zhuǎn)型的浪潮。越來越多的物業(yè)管理企業(yè)積極引入新技術，打造智能化物業(yè)管理平臺，實現(xiàn)了設備設施的智能化監(jiān)控、報修服務的線上化、社區(qū)管理的信息化等，有效提升了服務效率和質(zhì)量，為業(yè)主帶來了更加便捷、舒適的居住體驗。此外，在國家對社區(qū)治理高度重視的背景下，物業(yè)管理行業(yè)在基層社會治理中的作用日益凸顯，逐漸成為社區(qū)治理的重要參與者和推動者。

二、行業(yè)規(guī)模與增長態(tài)勢

（一）管理面積的擴張

近年來，我國物業(yè)管理面積呈現(xiàn)出持續(xù)增長的強勁態(tài)勢。隨著城市化進程的加速推進，大量的新建住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體、寫字樓以及工業(yè)園區(qū)等不斷涌現(xiàn)，為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的市場空間。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年物業(yè)上市企業(yè)的管理面積均值達到約1.41億平方米，同比增長9.3%。這一增長趨勢不僅反映了房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展對物業(yè)管理行業(yè)的有力推動，也體現(xiàn)了物業(yè)管理行業(yè)在城市發(fā)展中的重要地位日益凸顯。

在不同類型的物業(yè)中，住宅物業(yè)的管理面積依然占據(jù)主導地位。隨著人們生活水平的提高，對居住品質(zhì)的要求也越來越高，住宅小區(qū)的物業(yè)管理日益受到重視。同時，商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)以及工業(yè)物業(yè)等非住宅物業(yè)的管理面積也在不斷增加。尤其是商業(yè)綜合體和寫字樓，隨著城市商業(yè)的繁榮和企業(yè)辦公需求的增長，其物業(yè)管理的規(guī)模和質(zhì)量都面臨著更高的要求。以一些一線城市為例，如北京、上海、深圳等，其商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)的管理面積增長迅速，高端寫字樓和大型商業(yè)綜合體的物業(yè)管理服務不斷升級，涵蓋了智能化設施管理、高端商務服務等多個領域，以滿足企業(yè)和消費者的多元化需求。

此外，隨著城市更新和老舊小區(qū)改造工作的推進，越來越多的老舊小區(qū)也納入了物業(yè)管理的范疇。通過對老舊小區(qū)的基礎設施改造、環(huán)境整治以及引入專業(yè)的物業(yè)管理服務，不僅提升了居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，也進一步擴大了物業(yè)管理的市場規(guī)模。例如，在一些城市的老舊小區(qū)改造項目中，通過加裝電梯、改善小區(qū)綠化和環(huán)境衛(wèi)生、加強安保措施等，為居民提供了更加舒適、便捷的居住條件，同時也為物業(yè)管理企業(yè)帶來了新的業(yè)務增長點。

（二）企業(yè)數(shù)量與從業(yè)人員規(guī)模

隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量和從業(yè)人員規(guī)模也呈現(xiàn)出顯著的增長趨勢。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2024年11月20日，物業(yè)管理行業(yè)共計68家上市企業(yè)，行業(yè)總市值達到2638億元，較2024年4月份的最低點回升了約30%。這些企業(yè)涵蓋了各種規(guī)模和類型，既有大型房地產(chǎn)企業(yè)旗下的物業(yè)公司，憑借強大的品牌影響力和資源優(yōu)勢，在市場中占據(jù)重要地位；也有眾多小型的獨立物業(yè)管理公司，它們以靈活的經(jīng)營方式和本地化的服務特色，在區(qū)域市場中積極競爭。

從業(yè)人員數(shù)量也在不斷攀升，截至2022年末，全國物業(yè)管理從業(yè)人員約為1200萬人。物業(yè)管理行業(yè)作為勞動密集型行業(yè)，為社會提供了大量的就業(yè)機會，其從業(yè)人員涵蓋了物業(yè)管理人員、維修人員、安保人員、保潔人員、綠化人員等多個崗位。其中，物業(yè)管理人員負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)物業(yè)管理的各項工作，需要具備專業(yè)的管理知識和良好的溝通能力；維修人員負責物業(yè)設施設備的日常維護和維修，確保其正常運行，需要具備專業(yè)的技術技能；安保人員承擔著維護小區(qū)安全秩序的重要職責，保障業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全；保潔人員負責保持小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生整潔，為業(yè)主營造舒適的居住環(huán)境；綠化人員則負責小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護工作，打造優(yōu)美的綠化景觀。

隨著行業(yè)的發(fā)展，對物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求也在不斷提高。越來越多的企業(yè)注重員工的培訓和技能提升，通過開展專業(yè)培訓課程、組織技能競賽等方式，提高員工的業(yè)務水平和服務意識。同時，為了吸引和留住優(yōu)秀人才，企業(yè)也在不斷改善員工的福利待遇和職業(yè)發(fā)展空間，推動物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的整體提升。例如，一些大型物業(yè)管理企業(yè)為員工提供了完善的培訓體系，包括入職培訓、崗位技能培訓、職業(yè)發(fā)展培訓等，幫助員工不斷提升自己的能力。此外，還設立了內(nèi)部晉升機制，為優(yōu)秀員工提供廣闊的職業(yè)發(fā)展空間，激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造力。

（三）營業(yè)收入的變化

隨著物業(yè)管理規(guī)模的不斷擴大和服務品質(zhì)的逐步提升，物業(yè)管理行業(yè)的營業(yè)收入也實現(xiàn)了穩(wěn)步增長。這一增長主要得益于以下幾個方面的因素：

一是管理面積的持續(xù)增加，使得物業(yè)管理企業(yè)能夠收取更多的物業(yè)服務費。隨著新建物業(yè)項目的不斷交付以及老舊小區(qū)物業(yè)管理的逐步覆蓋，物業(yè)管理企業(yè)的服務范圍不斷擴大，從而帶動了物業(yè)服務費收入的增長。二是增值服務的拓展為企業(yè)帶來了新的收入來源。越來越多的物業(yè)管理企業(yè)積極開展增值服務，如社區(qū)電商、房屋租賃、家政服務、養(yǎng)老服務等，滿足業(yè)主多樣化的需求，同時也增加了企業(yè)的收入。以社區(qū)電商為例，物業(yè)管理企業(yè)利用其與業(yè)主的緊密聯(lián)系和社區(qū)資源優(yōu)勢，開展線上線下相結(jié)合的電商服務，為業(yè)主提供便捷的購物體驗，同時從中獲取收益。三是服務品質(zhì)的提升使得企業(yè)能夠適當提高收費標準。隨著業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量要求的提高，物業(yè)管理企業(yè)通過加強內(nèi)部管理、提升員工素質(zhì)、引入先進技術等方式，不斷提升服務品質(zhì)，從而獲得業(yè)主的認可，有機會適當提高物業(yè)服務費標準，進而增加營業(yè)收入。

從不同規(guī)模企業(yè)的營收情況來看，頭部企業(yè)憑借其品牌優(yōu)勢、規(guī)模效應和多元化的業(yè)務布局，在營業(yè)收入增長方面表現(xiàn)更為突出。2023年，百強企業(yè)營業(yè)收入均值達15.5億元，同比增長4.56%。從收入構(gòu)成看，2023年，百強企業(yè)基礎物業(yè)服務收入持續(xù)增長，均值達12.72億元，近四年占比首次超過八成，達到82.05%，占比較上年提升2.97個百分點，為近幾年新高。這些頭部企業(yè)通過規(guī)模化擴張、并購重組等方式，不斷擴大市場份額，同時積極拓展增值服務領域，實現(xiàn)了營業(yè)收入的快速增長。例如，一些頭部物業(yè)管理企業(yè)通過收購其他地區(qū)的小型物業(yè)管理公司，迅速擴大在當?shù)氐氖袌龇蓊~，實現(xiàn)資源整合和協(xié)同發(fā)展。此外，它們還積極布局智慧社區(qū)、養(yǎng)老服務等新興領域，為企業(yè)創(chuàng)造了新的利潤增長點。

三、競爭格局剖析

（一）主要企業(yè)類型及特點

當前，物業(yè)管理行業(yè)的企業(yè)類型主要包括大型房企下屬物業(yè)公司和專業(yè)獨立物業(yè)公司，它們在市場中各具優(yōu)勢與特點。

大型房企下屬物業(yè)公司，憑借與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的緊密關聯(lián)，擁有顯著的資源優(yōu)勢。在項目獲取方面，這類公司具有先天性的優(yōu)勢，能夠優(yōu)先承接母公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目，確保穩(wěn)定的業(yè)務來源。以萬科物業(yè)為例，萬科作為國內(nèi)知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其開發(fā)的眾多樓盤都由萬科物業(yè)負責管理。這種緊密的合作關系，使得萬科物業(yè)在項目拓展上具有較高的確定性和穩(wěn)定性。同時，在品牌建設方面，大型房企的品牌影響力能夠有效輻射到物業(yè)公司，提升物業(yè)公司的品牌知名度和美譽度。業(yè)主在選擇物業(yè)服務時，往往會因為對房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的信任，而對其下屬的物業(yè)公司產(chǎn)生好感，從而更愿意接受其服務。

在資源整合方面，大型房企下屬物業(yè)公司能夠充分利用母公司在資金、人力、技術等方面的資源支持。在項目開發(fā)階段，物業(yè)公司可以提前介入，參與項目的規(guī)劃設計，從物業(yè)管理的角度提出專業(yè)建議，確保項目在交付后能夠更好地滿足業(yè)主的需求。在運營過程中，還可以借助母公司的資源，開展多元化的增值服務，如與房地產(chǎn)營銷部門合作，開展房屋租售代理業(yè)務；與商業(yè)部門合作，引入優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源，為社區(qū)提供便利的商業(yè)服務等。

專業(yè)獨立物業(yè)公司則以其專業(yè)化、精細化的服務和靈活的市場策略在競爭中占據(jù)一席之地。這些公司通常專注于物業(yè)管理領域，積累了豐富的行業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)技術，能夠為業(yè)主提供更加專業(yè)、高效的服務。例如，一些專注于高端寫字樓物業(yè)管理的獨立物業(yè)公司，通過不斷提升服務品質(zhì)和專業(yè)化水平，在高端寫字樓市場中樹立了良好的口碑。在服務內(nèi)容上，它們能夠根據(jù)不同類型物業(yè)的特點和業(yè)主的需求，提供定制化的服務方案，滿足業(yè)主個性化的需求。

在市場拓展方面，專業(yè)獨立物業(yè)公司更加靈活，能夠通過市場競爭獲取各類物業(yè)項目，包括非房企開發(fā)的項目。它們憑借優(yōu)質(zhì)的服務和良好的口碑，在市場中逐步積累客戶資源，拓展業(yè)務范圍。此外，專業(yè)獨立物業(yè)公司還善于通過創(chuàng)新服務模式和運營機制，提升自身的競爭力。例如，一些公司引入智能化管理系統(tǒng)，提高服務效率和管理水平；開展社區(qū)文化活動，增強業(yè)主的歸屬感和滿意度等。

（二）市場集中度分析

目前，我國物業(yè)管理行業(yè)的市場集中度相對較低，但呈現(xiàn)出逐漸上升的趨勢。盡管行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量眾多，但尚未形成絕對的壟斷格局，各企業(yè)在市場中競爭激烈。2023年，百強企業(yè)管理面積均值達到6798.10萬平方米，同比增速為6.21%；2023年，百強企業(yè)第三方管理面積占比達到54.53%，與2022年基本持平。這表明行業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)雖然在規(guī)模和市場份額上具有一定優(yōu)勢，但整體市場仍較為分散，存在著大量的中小物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理資質(zhì)的取消，在一定程度上加劇了市場競爭的激烈程度。2018年，物業(yè)管理資質(zhì)正式退出歷史舞臺，這一政策調(diào)整降低了行業(yè)的準入門檻，使得更多的企業(yè)能夠進入物業(yè)管理市場，參與市場競爭。許多原本沒有資質(zhì)限制的小型企業(yè)和新成立的企業(yè)紛紛涌入，市場競爭主體更加多元化，競爭格局也更加復雜。

隨著行業(yè)的發(fā)展，大型物業(yè)管理企業(yè)憑借其品牌、規(guī)模、資金和技術等優(yōu)勢，在市場競爭中逐漸脫穎而出，市場份額不斷擴大。這些企業(yè)通過規(guī)�；瘮U張、并購重組等方式，加速整合市場資源，提升市場集中度。例如，碧桂園服務、萬科物業(yè)等頭部企業(yè)通過大規(guī)模的并購行動，迅速擴大在管面積和業(yè)務范圍，提升市場競爭力。同時，頭部企業(yè)在服務品質(zhì)提升、增值服務拓展等方面也具有更強的實力和優(yōu)勢，能夠更好地滿足業(yè)主的需求，進一步鞏固其市場地位。而中小物業(yè)管理企業(yè)則面臨著更大的競爭壓力，需要通過提升服務質(zhì)量、創(chuàng)新服務模式、降低運營成本等方式，在市場中尋求生存和發(fā)展的空間。